Compra vs Alquiler: echando números
Diciembre 9, 2007 por pirosan
Si en España existe una religión más arraigada que la Católica es aquella que dice eso de que “los pisos nunca bajan”. Algún día un científico descubrirá en que momento de la gestación de un español se incorpora el gen del nuncabajismo y ya de paso tampoco estaría mal que descubrieran el segundo mandato de fé de todo español: “si alquilas estás tirando el dinero”, frase con la que cualquier padre intenta adoctrinar tarde o temprano a sus hijos, justo antes de que se emancipen.
Pero hablando un poco más en serio siempre me he preguntado, ¿realmente tiro mi dinero al alquilar? Así que me he puesto calculadora en mano a echar unos números. Para ello lo haremos mediante un pequeño ejercicio: comparar la compra de un piso de dos habitaciones en Oviedo, zona Los Prados (zona nueva al lado del nuevo Hospital Central de Asturias) con un piso de alquiler de similares características y por la misma zona.
Para el piso de compra me quedo con este de idealista: 77m2 construidos, 2 habitaciones, garage trastero, entre cinco y diez años de antiguedad. Precio 165000€, si compráramos de obra nueva sería más caro y todavía más alejado del centro, pero para el ejercicio puede valer. Respecto al alquiler he echado un ojo en el portal inmobiliario dealquiler, y en general creo que se podría encontrar algo por la zona por unos 450€ al mes, comunidad incluida (ejemplos: 1, 2, 3)
Para la compra del piso, partimos de la base de que hipotecamos el 80% del piso es decir 132000€, con lo que necesitamos 33000€ en efectivo que no nos financia el banco. Además vamos a añadir los gastos de la compra-venta, que según nuestros amigos de ING Direct son 16444€ (3412€ gastos hipoteca, 12766€ impuestos y 266€ de gastos de tasación), que sumados a los 33000€ que no nos financia el banco hacen 47444€ de inversión inicial.
Para el caso del alquiler, suponemos igualdad de condiciones así que vamos a partir de la base de que nuestro amigo imaginario dispone de esos 47444€ y decide no comprar (dios mio!! no debe ser español!!), pero como tampoco es tonto decide invertirlos de alguna forma durante los 30 años que duraría la hipoteca. Es difícil estimar la rentabilidad que obtendría pues depende del riesgo, así que sería mayor al principio que al final. Para simplificarlo vamos a dejarlo en un 7% de rentabilidad anual durante los 30 años. Además nuestro amigo, como es un ahorrador disciplinado añadirá a sus ahorros la diferencia entre lo que paga de alquiler y lo que pagaría de hipoteca.
Partiendo de esas suposiciones, vamos a ver como le iría a su economía durante los 30 años que duraría su hipoteca. Como se puede observar es un ejercicio muy simplificado. Por poner algún ejemplo de cosas que no tenemos en cuenta:
- A favor del alquiler nos olvidamos de: las desgravaciones fiscales al alquiler, los gastos de mantenimiento del inmueble como derramas o reparaciones del edificio, el impuesto de bienes inmuebles (IBI), conseguir una rentabilidad mejor que el7% por nuestros ahorros, la suposición de que el Euribor va a estar fijo todo el tiempo o criterios subjetivos como el acceso a mejores puestos de trabajo al favorecer la movilidad del individuo.
- A favor de la compra, desgravaciones fiscales a la compra, ayudas estatales a la compra, la posibilidad de realizar amortizaciones periódicas (en el caso del alquiler podríamos añadir ese dinero a nuestros ahorros), la suposición errónea de que el alquiler crece eternamente a ritmo del IPC (que dejaremos estable en el 3.5%), el respaldo económico que te da el hecho de tener un piso en propiedad, la suposición de que “los pisos siempre suben”.
Dicho todo lo anterior, usaremos el simulador de Sagaz para calcular nuestra hipoteca a Euribor+0.4 (a día de hoy sería 4.994%), lo cual nos arroja los siguientes números:
| Cuota mensual | 711€ |
| Capital pagado: | 133.000€ |
| Intereses pagados: | 122.978€ |
Con lo cual habremos pagado casi tanto de intereses como de capital. Respecto al alquiler vamos a ver algunos números:
| Cuota alquiler inicial: | 450€ |
| Cuota Alquiler a los 30 años (incluyendo IPC): | 1263€ |
| Ahorrado inicial más intereses: | 418.374€ |
Con lo cual, y como veremos en próximos artículos, la cuota de alquiler acaba siendo notablemente más alta que la cuota de la hipoteca, pero hemos generado unos ahorros de casi 70 millones de pesetas. En el dinero ahorrado no tenemos en cuenta que ahorrábamos la diferencia entre hipoteca y alquiler mes a mes (positiva durante 15 años) ni tampoco el efecto del IPC en nuestros ahorros.
Para no hacer esto demasiado largo ni pesado, lo vamos dividir en partes, en el próximo artículo intentaremos dar una estimación más realista de la evolución de nuestros ahorros, también estableceremos una relación entre las cuotas de alquiler e hipoteca y todo lo que se nos vaya ocurriendo.
Estimado Pirosan:
Se me antojan dos lagunas en tu estudio, evaluándolo de una manera rápida y sin profundidad, y avalada por mi propia experiencia (acabo de comprar un piso que estoy financiando con las cuotas de alquiler que obtengo):
1.- ¿Dónde metes los ahorros de tu amigo imaginario para obtener un 7% anual y constante durante 30 años?
Tu amigo competiría con George Soros y compañía.
Actualmente, con riesgo 0, puedes obtener un 4,5% en depósitos (Oficinadirecta.com), o un 5,15% aprox. en Uno-e.
Si nos vamos al Tesoro Público, y usando el dividendo como interés compuesto, podríamos conseguir en torno a un 4,2%.
Si evaluamos el riesgo, podríamos invertir en acciones, jugando con dividendos y con la posibilidad (casi segura) de revalorización en 30 años con respecto a los precios de hoy (12/03/200
2.- Por otro lado, la hipoteca puede amortizarse anticipadamente, por lo que los gastos de intereses decrecen.
Si optamos por comprar y alquilar el piso para pagarlo, conseguiremos dos cosas:
Pagaremos el crédito mucho más rápido (menos coste financiero).
Obtendremos el rendimiento de un dinero que no tenemos (obtenemos un dividendo de algo que vale 165.000€ invirtiendo solamente 47.500€, o sea, estamos apalancados).
Y sobre esto último, hay que tener en cuenta que obtendremos el 100% del dividendo durante todo el tiempo de la hipoteca (porque no vas a bajar la cuota de alquiler a medida que vayas pagando el préstamo), pero pagaremos un crédito cada vez menor (contando con amortizaciones anticipadas de capital).
Espero que te sirva de ayuda.
Tengo una vivienda en venta, en un zona de costa, es un edificio en el que la mayoria de propietarios compramos por inversion , es decir el edificio esta lleno de carteles de Se Vende,
Estoy pensando en alquilar hasta que lleguen epocas mejores , pero no quiero perder la oportunidad de la venta.
¿que opinan sobre un alquiler con opcion a compra?
Gracias.
Un saludo.
Hola silvia,
lamentablemente no puedo ayudarte mucho con el tema, pero a la hora de alquilar debes tener en cuenta que lo normal es alquilarlo por periodos de un año y que en ese caso el alquiler se renueva de forma automática durante 5 años, salvo algunos supuestos, por lo que si lo quieres vender a corto plazo es una cosa que deberías hablar con el inquilino. El contrato es flexible y en él puedes poner muchas cláusulas, por ejemplo hay gente que alquila por periodos de 11 meses para que no se renueve de forma automática, pero no estoy muy seguro de si es legal (aunque supongo que si)
Dices que es una apartamento en la cosa, otra opción sería alquilarlo sólo por los meses de verano, de este modo tienes todo el invierno para encontrar comprador y en el verano le sacas un beneficio.
Hace poco he hablado sobre el alquiler, y mi opinión es que tener un piso parado es un poco tirar el dinero. Si te lo puedes permitir aguanta alquilándolo hasta que lleguen épocas de venta mejores, aunque eso ya depende de casa uno
Un saludo
[...] para escribir este artículo he encontrado dos buenos análisis. El primero, en tres entregas (1, 2 y 3), acaba recomendando que hagas bien los cálculos y que no te dejes aconsejar por personas [...]
Hola, me ha parecido muy interesante tu artículo. Me gustaría que me aconsejases:
Vivo con mi pareja desde hace 8 años en un piso de alquiler. Nuestra idea no era vivir de alquiler tantos años sino sólo 2 ó 3 porque estábamos apuntados a una cooperativa de VPO en Madrid, en el PAU de Montecarmelo. Pensábamos que conseguiríamos la casa pero todo salió mal y ahora los pisos están por las nubes.
Ahora pagamos 600 euros por el alquiler y si miramos pisos que no nos hagan pagar más de 700 ú 800 euros al mes, son bajos o quintos sin ascensor, que es lo que nos podemos meter si no queremos estar al más de 40% de nuestros ingresos.
El piso en el que vivimos ahora tiene 15 años de antigüedad, 80 metros, ascensor y garaje.
Me preocupa pensar que con los años cada vez pagamos más de alquiler, según tu simulación dentro de 10 ó 15 años estaríamos pagando más de alquiler que de hipoteca, pero claro, estaríamos viviendo en un piso peor. También me preocupa que dentro de 20 años o así nos digan que nos tenemos que ir del piso porque lo necesitan para sus hijas, y entonces tendríamos que buscar otro alquiler, claro, más caro.
Te agradecería que nos aconsejases qué hacer, en nuestro caso, ¿qué opción sería la mejor?
Gracias.
[...] 7, 2008 de pirosan Sacado de la comparativa de compra vs alquiler, me encuentro con el siguiente comentario: Hola, me ha parecido muy interesante tu artículo. Me [...]