Compra vs Alquiler (II): Algunos resultados

(Este artículo tiene primera parte, ¿la has leido?)

Vamos a continuar con la comparativa entre compra y alquiler, lo que vamos a hacer ahora es analizar los datos que recogimos en el simulador e intentar hacer algunas gráficas

Recordamos los resultados obtenidos:

Compra
Cuota Amortizacion:	711€
Capital pagado:	133.000€
Intereses pagados:	122.978€

Alquiler
Cuota alquiler inicial:	450€
Cuota Alquiler a los 30 años (incluyendo IPC):	1263€
Ahorrado inicial más intereses:	418.374€

Podemos también consultar los resultados completos de la simulación, o la hoja Excel utilizada para los cálculos.

Cuota de alquiler vs Cuota de hipoteca

Una primera comparativa a realizar es ver donde vamos a pagar más al finalizar los 30 años. Mucha gente comenta que la hipoteca que ahora cuesta mucho pagar, irá siendo cada vez menor puesto que los sueldos suben y la cuota se mantiene.

No pasa así con el alquiler, que se incrementa con el IPC (como mínimo) de forma anual. De todos modos la cuota de hipoteca si que varía en función del Euribor, sólo que para nuestra simulación no lo hemos tenido en cuenta.

En nuestra simulación al final habremos pagado unos 23000€ de más si hubiéramos escogido el alquiler. El último año pagaríamos por ejemplo 1263€ de alquiler frente a 711€ de hipoteca. De todos modos hay que tener en cuenta varias cosillas:

• Aparte de la hipoteca, tener un piso en propiedad tiene más gastos: impuestos, los gastos derivados del mantenimiento del inmueble, los gastos por amueblar la vivienda u otros gastos como por ejemplo el seguro del hogar. Fácilmente podrían añadirse unos 150€-200€ mensuales además de la hipoteca.
• En el alquiler pagamos de más si sumamos estrictamente las cuotas, pero teniendo en cuenta nuestros ahorros, podríamos mantener una cuota de 711€ durante los treinta años. En los primeros años pagamos menos de alquiler (450€ frente a 711€) si esa diferencia la vamos ahorrando, la magia del interés compuesto hará el resto: si cuando el alquiler sea superior a 711€ sacamos dinero de nuestros ahorros para pagar la diferencia, aun así al final de los 30 años ahorraríamos 451.000€
  

En el gráfico siguiente se puede ver como a partir del año 15 empezaremos a pagar más por el alquiler que por la cuota de hipoteca. Nuestro dinero ahorrado nos permitirá seguir pagando esos 711€ todo el tiempo.

Como ya se ha dicho lo lógico es que el Euribor varíe. Estaría bien hacer esta misma simulación con escenarios como los de la gráfica inferior.

La línea punteada indica el Euribor fijo que hemos utilizado. Si me tuviera que decantar por alguna forma creo que me quedaría con la campana de Gauss de la línea amarilla…

Duración de los ahorros

Otra frase de la antología del comprador es esa que dice “pero a los 30 años tienes algo tuyo y de alquiler has tirado el dinero toda tu vida”. Lo que vamos a hacer es ver cuanto nos durarán nuestros 451.000€ si los usamos para pagar integramente nuestra cuota de alquiler.

En la siguiente hoja Excel está hecho el cálculo para los próximos treinta años, el resumen en la gráfica siguiente:

La línea roja indica la evolución de los ahorros si no contamos con los intereses que generan (los guardamos debajo del colchón, actitud 100% ladrillera xD), la línea verde indica la evolución con un 3% de rentabilidad anual. A estas alturas de la vida cuando ya llegamos a los 60 años, ya no estamos para tomar riesgos y un 3% parece lo suficientemente conservador. Sumando los intereses podríamos pagar durante 30 años más el alquiler, y sin los intereses (debajo del colchón…) llegaríamos hasta 21 años más.

En la tabla se ve como evoluciona el alquiler (que se incrementa) y nuestros ahorros (que se desinflan) una vez finalizados los 30 años de hipoteca:

Año	Alquiler	Ahorros	Ahorros+Interes
1	1.263,00 €	461.000,00 €	461.000,00 €
2	1.307,21 €	445.799,80 €	459.572,88 €
5	1.449,32 €	396.932,00 €	451.638,29 €
10	1.721,34 €	303.396,74 €	423.811,56 €
15	2.044,41 €	192.306,18 €	372.565,22 €
20	2.428,12 €	60.365,45 €	290.562,79 €
25	2.883,84 €	-96.338,75 €	168.615,54 €
30	3.425,10 €	-282.454,18 €	-4.741,98 €

 

Como se puede ver, aquellos 46000€ que invertimos 60 años atrás todavía nos siguen sirviendo para pagar nuestro alquiler. Nos duran los 30 años de la hipoteca más unos 25 años más si sólo los utilizamos para pagar el alquiler. De hecho podrían durar más, puesto que sería sencillo conseguir una rentabilidad equivalente al IPC sin asumir riesgos. Aquí de nuevo es justo reconocer que no tenemos en cuenta que lo lógico es que al menos cada 5 años el alquiler subiera más que el IPC.

A los compradores hay que admitirles que a estas alturas que, cercanos ya a los 90 años, no tenemos nada en propiedad, pero por suerte los tiempos cambian y hoy en día la realización personal no pasa únicamente por la compra de una vivienda. Así que no tener un piso propio no quiere decir que no hayamos sido tremendamente felices.

Continua…